Sprzedaż wydzielonej działki rolnej - kiedy ograniczenia KOWR nie mają zastosowania
Sprzedaż wydzielonej działki rolnej może podlegać ograniczeniom wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Duże znaczenie ma powierzchnia nieruchomości, powierzchnia użytków rolnych, status nabywcy oraz sposób powstania działki. Inne zasady obowiązują przy gruncie poniżej 0,3 ha, inne przy nieruchomości od 0,3 ha do powierzchni mniejszej niż 1 ha, a jeszcze inne przy większym areale. Sprzedaż wydzielonej działki rolnej - kiedy ograniczenia KOWR nie mają zastosowania wymaga również odróżnienia dwóch zagadnień. Pierwszym jest możliwość sprzedaży istniejącej już działki. Drugim jest możliwość wcześniejszego podziału większego gruntu rolnego. Uchwała Sądu Najwyższego z 17 października 2023 r., sygn. III CZP 113/22, ma duże znaczenie dla pierwszego problemu, ale nie znosi ograniczeń dotyczących samego podziału nieruchomości rolnej.
Nieruchomość rolna a gospodarstwo rolne
Podstawowym aktem regulującym obrót gruntami rolnymi jest ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy nieruchomością rolną jest nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Art. 46¹ Kodeksu cywilnego uznaje za nieruchomości rolne grunty, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Znaczenie ma zatem nie tylko oznaczenie działki w ewidencji gruntów.
Jeżeli nieruchomość jest w całości objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona wyłącznie na cele inne niż rolne, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie znajduje zastosowania do takiej nieruchomości.
Ustawa odrębnie definiuje gospodarstwo rolne. Zgodnie z art. 2 pkt 2 chodzi o gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych wynosi co najmniej 1 ha.
Rozróżnienie pomiędzy nieruchomością rolną a gospodarstwem rolnym ma znaczenie między innymi przy obowiązkach nakładanych na nabywcę.
Obrót gruntami rolnymi
Podstawowa zasada znajduje się w art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady rolnik indywidualny, chyba że przepisy przewidują wyjątek. Ograniczenia mają służyć między innymi ochronie gospodarstw rodzinnych, przeciwdziałaniu nadmiernej koncentracji gruntów oraz zachowaniu rolniczego charakteru nieruchomości.
Ustawa przewiduje jednak wiele wyjątków. Z tego powodu samo stwierdzenie, że działka jest rolna, nie wystarcza do ustalenia zasad sprzedaży.
Trzeba sprawdzić przede wszystkim:
powierzchnię całej nieruchomości,
powierzchnię użytków rolnych,
przeznaczenie w miejscowym planie,
status kupującego,
relację pomiędzy sprzedającym i kupującym,
sposób wcześniejszego nabycia gruntu,
ewentualne prawo pierwokupu KOWR,
obowiązki ciążące na obecnym właścicielu po wcześniejszym nabyciu nieruchomości.
Sprzedaż gruntu może wywoływać również odrębne skutki podatkowe. Zagadnienie VAT zostało opisane w artykule NEX Sprzedaż gruntu a opodatkowanie VAT.
Kto jest rolnikiem indywidualnym
Definicję rolnika indywidualnego zawiera art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Rolnikiem indywidualnym może być wyłącznie osoba fizyczna, która spełnia łącznie ustawowe warunki.
Do najważniejszych należą:
posiadanie odpowiednich kwalifikacji rolniczych,
posiadanie, użytkowanie wieczyste, samoistne posiadanie albo dzierżawienie nieruchomości rolnych,
nieprzekraczanie 300 ha użytków rolnych,
co najmniej 5-letnie zamieszkanie w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa,
osobiste prowadzenie gospodarstwa przez wymagany okres.
Osobiste prowadzenie gospodarstwa nie oznacza konieczności wykonywania wszystkich prac rolniczych samodzielnie. Znaczenie ma osobiste podejmowanie decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej.
Status rolnika indywidualnego nie jest jednak wymagany przy każdej transakcji. Ustawa przewiduje kilka istotnych wyjątków.
Sprzedaż działki rolnej poniżej 0,3 ha
Najdalej idące wyłączenie dotyczy niewielkich gruntów. Od 5 października 2023 r. art. 1a pkt 1 lit. b ustawy stanowi, że przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.
Granica wynosi więc 3000 m² użytków rolnych. Znaczenie ma przy tym powierzchnia użytków rolnych, a nie zawsze powierzchnia całej nieruchomości.
Przykład:
Nieruchomość ma łącznie 8000 m². Z ewidencji wynika, że 2500 m² stanowią użytki rolne, natomiast pozostałą powierzchnię zajmują grunty zaliczane do innych kategorii.
Powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Do nabycia takiej nieruchomości nie stosuje się ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Inaczej będzie przy powierzchni użytków rolnych wynoszącej dokładnie 0,3 ha. Ustawowe wyłączenie dotyczy powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Działka z dokładnie 3000 m² użytków rolnych nie korzysta z tego wyłączenia.
Działka rolna od 0,3 ha do powierzchni mniejszej niż 1 ha
Drugi ważny próg wynosi 1 ha.
Zgodnie z art. 2a ust. 3 ustawy nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha może co do zasady nabyć również osoba, która nie posiada statusu rolnika indywidualnego.
Nie jest wtedy wymagana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na samo nabycie.
Oznacza to, że nieruchomość o powierzchni na przykład 0,75 ha może nabyć osoba niezajmująca się rolnictwem.
Nie oznacza to jednak, że transakcja jest całkowicie wyłączona spod ustawy.
Jeżeli powierzchnia nieruchomości wynosi co najmniej 0,3 ha i jednocześnie powierzchnia użytków rolnych wynosi co najmniej 0,3 ha, KOWR może posiadać ustawowe prawo pierwokupu.
W takim przypadku strony zawierają najpierw warunkową umowę sprzedaży. KOWR ma zasadniczo miesiąc od otrzymania zawiadomienia na podjęcie decyzji o wykonaniu prawa pierwokupu.
Jeżeli KOWR nie skorzysta z uprawnienia, możliwe jest zawarcie umowy przenoszącej własność na wybranego kupującego. Ustawa przewiduje jednak wiele przypadków, w których prawo pierwokupu KOWR nie występuje. Każda transakcja wymaga więc sprawdzenia konkretnego wyjątku.
Działka rolna o powierzchni co najmniej 1 ha
Przy nieruchomości rolnej o powierzchni wynoszącej co najmniej 1 ha sytuacja osoby niebędącej rolnikiem indywidualnym jest bardziej skomplikowana.
Jeżeli nie występuje żaden z wyjątków przewidzianych w art. 2a ust. 3 ustawy, nabycie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydawanej w drodze decyzji administracyjnej.
Ustawa określa podmioty uprawnione do wystąpienia z odpowiednim wnioskiem oraz warunki uzyskania zgody. Nie oznacza to jednak, że każda nieruchomość o powierzchni przekraczającej 1 ha może zostać kupiona wyłącznie przez rolnika. Przykładem wyjątku jest nabycie przez osobę bliską zbywcy.
Do osób bliskich ustawa zalicza między innymi:
zstępnych,
wstępnych,
rodzeństwo,
dzieci rodzeństwa,
rodzeństwo rodziców,
małżonka,
rodziców małżonka,
osoby przysposabiające i przysposobione,
ojczyma,
macochę,
pasierbów.
Przy transakcji rodzinnej trzeba jednak osobno przeanalizować obowiązki, które mogą obciążać nabywcę już po zakupie.
Obowiązki nabywcy przez 5 lat
Sama możliwość zakupu nie kończy analizy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Art. 2b ust. 1 przewiduje, że nabywca nieruchomości rolnej jest co do zasady obowiązany prowadzić przez co najmniej 5 lat gospodarstwo rolne, w skład którego weszła kupiona nieruchomość. Osoba fizyczna powinna prowadzić gospodarstwo osobiście.
Z kolei art. 2b ust. 2 stanowi, że w tym okresie nabyta nieruchomość co do zasady nie może zostać zbyta ani oddana w posiadanie innemu podmiotowi. Ustawa zawiera jednak katalog wyjątków. Przykładowo ograniczeń nie stosuje się do nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia nieruchomość znajdowała się w granicach administracyjnych miasta.
Istnieją również wyjątki dotyczące między innymi:
dziedziczenia,
działu spadku,
zapisu windykacyjnego,
określonych transakcji między małżonkami,
zasiedzenia,
nieruchomości, dla której po nabyciu uchwalono plan miejscowy przeznaczający cały grunt na cele inne niż rolne.
W innych przypadkach wcześniejsza sprzedaż może wymagać zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Zgoda może zostać wydana, jeżeli przemawia za tym ważny interes nabywcy albo interes publiczny.
Dlatego przy sprzedaży działki rolnej nabytej w ciągu ostatnich 5 lat trzeba sprawdzić nie tylko powierzchnię obecnie sprzedawanej działki, ale również sposób wcześniejszego nabycia i obowiązki, które powstały przy poprzedniej transakcji.
Czy można podzielić grunt rolny na działki poniżej 0,3 ha
To jeden z najważniejszych problemów przy planowaniu sprzedaży większej nieruchomości rolnej.
Samo stwierdzenie, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie obejmuje określonych działek poniżej 0,3 ha, nie oznacza możliwości dowolnego podzielenia kilkuhektarowego pola na działki po 2000 albo 2500 m².
Podział nieruchomości podlega odrębnym przepisom ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 93 ust. 2a podział nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele rolne lub leśne, a przy braku planu wykorzystywanej na takie cele, który prowadzi do powstania działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest co do zasady dopuszczalny wtedy, gdy:
działka zostanie przeznaczona na powiększenie nieruchomości sąsiedniej albo
podział służy regulacji granic pomiędzy sąsiadującymi nieruchomościami.
Ustawa przewiduje odrębne przypadki podziałów określone w art. 95, przy których ograniczenie z art. 93 ust. 2a nie znajduje zastosowania. W konsekwencji nie można przyjąć prostej zasady:
„Duże pole można podzielić na dowolną liczbę działek po 2999 m², a następnie sprzedać każdą działkę bez ograniczeń KOWR”.
Najpierw trzeba ustalić, czy taki podział jest w ogóle prawnie dopuszczalny.
Uchwała Sądu Najwyższego dotycząca działki poniżej 0,3 ha
Istotne znaczenie dla sprzedaży wydzielonych gruntów ma uchwała Sądu Najwyższego z 17 października 2023 r., sygn. III CZP 113/22. Sprawa dotyczyła części nieruchomości rolnej powstałej po podziale geodezyjnym. Powierzchnia wydzielonej działki była mniejsza niż 0,3 ha.
Powstała wątpliwość, czy przy stosowaniu wyłączenia należy brać pod uwagę:
całą nieruchomość sprzed podziału,
nieruchomość ujętą w księdze wieczystej,
czy część nieruchomości będącą przedmiotem konkretnej transakcji.
Sąd Najwyższy uznał, że do będącej przedmiotem zbycia po podziale geodezyjnym części nieruchomości rolnej, stanowiącej działkę o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, stosuje się wyłączenie przewidziane w art. 1a pkt 1 lit. b ustawy. W praktyce oznacza to, że dla oceny transakcji znaczenie może mieć przedmiot konkretnego zbycia, a nie wyłącznie powierzchnia większej nieruchomości istniejącej przed podziałem. Trzeba jednak uwzględnić dwie kwestie.
Po pierwsze, uchwała dotyczyła stanu prawnego, w którym art. 1a pkt 1 lit. b był sformułowany inaczej niż obecnie. Aktualnie przepis odwołuje się do nieruchomości rolnej, w której powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.
Po drugie, Sąd Najwyższy rozstrzygał skutki zbycia działki powstałej po podziale. Uchwała nie oznacza zniesienia ograniczeń dotyczących samego procesu dzielenia gruntów rolnych.
Te dwa etapy trzeba więc rozpatrywać oddzielnie.
Sprzedaż wydzielonej działki rolnej w praktyce
Przed sprzedażą można przeprowadzić analizę w następującej kolejności:
Ustalić, czy nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy.
Sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Zweryfikować powierzchnię całej nieruchomości.
Sprawdzić powierzchnię użytków rolnych w ewidencji gruntów.
Ustalić, czy powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.
Jeżeli ustawa znajduje zastosowanie, sprawdzić, czy nieruchomość ma mniej niż 1 ha.
Ustalić status kupującego oraz ewentualne pokrewieństwo ze sprzedającym.
Zweryfikować, czy KOWR posiada prawo pierwokupu.
Sprawdzić, czy na obecnym właścicielu nadal ciążą ograniczenia wynikające z wcześniejszego nabycia nieruchomości.
Jeżeli grunt ma być dopiero podzielony, osobno ocenić możliwość podziału na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Dopiero zestawienie wszystkich informacji pozwala ustalić właściwy sposób sprzedaży.
Przy planowanej sprzedaży warto również odrębnie przeanalizować podatki.
Klasyfikacja gruntu na potrzeby ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie przesądza automatycznie o sposobie rozliczenia VAT. Więcej informacji znajduje się w artykule NEX Sprzedaż gruntu a opodatkowanie VAT.
Przykłady
Przykład 1 - 2500 m² użytków rolnych
Sprzedawana nieruchomość ma łącznie 7000 m², ale użytki rolne zajmują 2500 m².
Powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie znajduje zastosowania do nabycia takiej nieruchomości.
Przykład 2 - działka rolna o powierzchni 0,8 ha
Nieruchomość ma powierzchnię 0,8 ha i w całości stanowi użytki rolne.
Osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym może co do zasady kupić nieruchomość bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR, ponieważ powierzchnia jest mniejsza niż 1 ha.
KOWR może jednak posiadać prawo pierwokupu. Trzeba więc ustalić, czy występuje ustawowy wyjątek wyłączający takie uprawnienie.
Przykład 3 - grunt rolny o powierzchni 2 ha
Kupujący nie jest rolnikiem indywidualnym ani osobą należącą do kategorii objętej wyjątkiem. Nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni 2 ha będzie co do zasady wymagało zgody Dyrektora Generalnego KOWR.
Przykład 4 - podział pola na działki po 2500 m²
Właściciel posiada kilkuhektarowe pole rolne i planuje podział na działki po 2500 m² w celu późniejszej sprzedaży. Nie wystarczy założenie, że działki poniżej 0,3 ha zostaną wyłączone spod ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Najpierw trzeba sprawdzić dopuszczalność takiego podziału. Art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami ogranicza możliwość wydzielania działek rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.
Najczęściej zadawane pytania
Czy osoba niebędąca rolnikiem może kupić działkę rolną
Tak. Nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha może co do zasady kupić także osoba nieposiadająca statusu rolnika indywidualnego. Przy powierzchni od 0,3 ha KOWR może jednak posiadać prawo pierwokupu.
Czy KOWR ma prawo pierwokupu działki poniżej 0,3 ha
Jeżeli spełnione jest wyłączenie z art. 1a pkt 1 lit. b, czyli powierzchnia użytków rolnych w nieruchomości jest mniejsza niż 0,3 ha, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie znajduje zastosowania.
Czy działkę 0,8 ha może kupić osoba niebędąca rolnikiem
Co do zasady tak. Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR nie jest wymagana przy nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Możliwe jest natomiast wystąpienie prawa pierwokupu KOWR
Czy można podzielić duże pole na działki po 2999 m²
Nie można przyjąć takiej możliwości automatycznie. Podział gruntów rolnych na działki mniejsze niż 0,3000 ha podlega ograniczeniom wynikającym z art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Znaczenie mają również wyjątki z art. 95.
Czy po zakupie działki rolnej można od razu dokonać sprzedaży
Nie zawsze. Art. 2b ustawy przewiduje 5-letnie obowiązki i ograniczenia dotyczące nabywców nieruchomości rolnych. Ustawa zawiera jednak szereg wyjątków. Przed kolejną sprzedażą trzeba sprawdzić sposób wcześniejszego nabycia i charakter nieruchomości.
Sprzedaż wydzielonej działki rolnej - kiedy ograniczenia KOWR nie mają zastosowania - podsumowanie
Sprzedaż wydzielonej działki rolnej wymaga przede wszystkim ustalenia powierzchni nieruchomości oraz powierzchni użytków rolnych. Jeżeli powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie znajduje zastosowania.
Nieruchomość rolną o powierzchni od 0,3 ha do powierzchni mniejszej niż 1 ha może co do zasady nabyć osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym bez uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR. W takiej transakcji może jednak wystąpić prawo pierwokupu KOWR.
Przy gruntach o powierzchni co najmniej 1 ha nabycie przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym może wymagać zgody KOWR, chyba że zastosowanie znajduje jeden z wyjątków przewidzianych w ustawie.
Uchwała Sądu Najwyższego z 17 października 2023 r., sygn. III CZP 113/22, potwierdziła znaczenie powierzchni części nieruchomości będącej przedmiotem konkretnego zbycia. Uchwały nie należy jednak rozumieć jako zgody na dowolne dzielenie gruntów rolnych na działki poniżej 0,3 ha. Sam podział podlega odrębnym ograniczeniom wynikającym z ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej, prawnej ani finansowej. Zastosowanie konkretnych rozwiązań powinno zostać poprzedzone analizą indywidualnej sytuacji przedsiębiorcy.
