top of page

Wybierz swoje biuro rachunkowe

  • Instagram
  • Facebook
  • LinkedIn
księgowa katowice

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej

Zgodnie z ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, za źródła:


Art. 10. [Źródła przychodów]

1. Źródłami przychodów są:

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;


Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej

Czytając powyższe, sprzedaż nieruchomości może zostać zakwalifikowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub odpłatne zbycie. Jak wynika z powyższego Ustawodawca wyraźnie wskazał na dwa odrębne źródła przychodu. Zbycie nieruchomości w ramach majątku prywatnego lub w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Należy więc tutaj dokładnie wskazać na granicę majątku prywatnego i nieruchomości wykorzystywanej w prowadzonej działalności. Dodatkowo określając wspomnianą granicę należy wskazać przepis ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych:


Art. 14. [Przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej]
2c. Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej u.p.d.o.f., wynika, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników będących środkami trwałymi wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Przychody takie powstają nawet, jeżeli przed zbyciem składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej (chyba że między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło co najmniej 6 lat – zob. art. 10 ust. 2 pkt 3 u.p.d.o.f.).


Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej - czy należy czekać 6 lat od wycofania z firmy nieruchomości?


Art. 14 ust. 2 pkt 1 lit u.p.d.o.f. nie dotyczy jednak przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych z wyjątkiem dotyczącym sytuacji, gdy zbywanie lokali mieszkalnych następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, np. przez deweloperów. Przychody takie nie stanowią bowiem co do zasady przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (zob. art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f.), lecz przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. (zob. art. 10 ust. 3 u.p.d.o.f.). Przychody te powstają, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie odpłatnie zbywanego lokalu.


Jeśli sprzedaż prywatnej nieruchomości mieszkalnej przez podatnika jeśli nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym podatnik nabył to mieszkanie - podatek nie wystąpi. W konsekwencji sprzedaż tego mieszkania nie spowoduje powstania u podatnika podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychodu, a w efekcie z tytułu tej sprzedaży nie wystąpi u podatnika podatek dochodowy do zapłaty.

Jeśli jednak sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat , należy wykazać sprzedaż w deklaracji PIT-39 w terminie do końca 30 kwietnia roku po roku dokonania sprzedaży.

Istnieje wtedy jednak możliwość uniknięcia zapłaty 19 % zryczałtowanego podatku jeśli uzyskane przychody zostaną wydatkowane przez Podatnika w okresie 3 lat. W przypadku dokonania zbycia mieszkania przez przedsiębiorcę stosuje się zasady, które obowiązują podatników dokonujących prywatnej sprzedaży nieruchomości. Zatem można wycofać środek trwały (nieruchomość) z firmy i sprzedać bez podatku (wykazać w PIT-39) jeśli minęło 5 lat licząc od daty nabycie a nie od daty wycofania.


W przypadku zbywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego to w świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w ww. przepisie. Jeśli od daty nabycia upłynie jednak okres 5 lat zbycie pozostaje nieopodatkowane. Jak wynika z powyższego sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od daty jej nabycia podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 19 % . Podatnik może jednak skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej tj. wydatkować uzyskany przychód ze zbycia nieruchomości na cele mieszkaniowe w okresie 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.


Art. 21. [Zwolnienia przedmiotowe]
1. Wolne od podatku dochodowego są:
131) dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych


Działalność gospodarcza czy odpłatne zbycie ?


Zasadniczo o tym, czy czynność jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej, czy zarządu majątkiem prywatnym decyduje zamiar podatnika. Podatnik jako osoba najlepiej wiedząca, jakie było przeznaczenie transakcji, co do zasady sam powinien dokonywać jej klasyfikacji. Jednakże często pojawia się spory w tym zakresie na linii Podatnik – organ podatkowy. Należy tez pamiętać o niekorzystnym wyroku Trybunału Konstytucyjnego w z 19 lipca 2022 r., sygn. akt SK 20/19 o treści:


[...]Przepis ustawy o PDOF pozwalający w określonych okolicznościach uznać sprzedaż prywatnych nieruchomości za pozarolniczą działalność gospodarczą jest zgodny z Konstytucją.

TK wyjaśnił, że z analizy orzecznictwa sądów administracyjnych, w szczególności Naczelnego Sądu Administracyjnego, ewentualne wątpliwości co do zgodności kwestionowanych przepisów ustawy o PDOF (tj. art. 5a pkt 6 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 lit. a) z Konstytucją mogą zostać wyeliminowane w procesie wykładni prawa, przy czym konieczne jest uwzględnienie specyfiki każdego konkretnego zdarzenia. Zdaniem TK:


"(...) Definicja działalności gospodarczej została wszechstronnie zinterpretowana w spójnym i jednolitym w tym zakresie orzecznictwie sądów administracyjnych, w którym wyróżniono kilka elementów tworzących to pojęcie, a mianowicie, że jest to działalność zarobkowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek. Dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają wskazane cechy, rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają zatem obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W każdym przypadku respektowana winna być zasada in dubio pro tributario, nakazująca rozstrzygać niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego na korzyść podatnika. Każda zatem transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą."

Zatem jeśli zakupiona nieruchomość została wyraźnie zakupiona do majątku prywatnego Podatnika i nie była w niej w żaden sposób wykorzystywana to nie zachodzi konieczność uznania takiej sprzedaży jako pozarolniczej działalności gospodarczej. Dodatkowo w przypadku dokonania zbycia nieruchomości mieszkalnej przez przedsiębiorcę stosuje się zasady, które obowiązują podatników dokonujących prywatnej sprzedaży nieruchomości.


Przykłady wydatków na cele mieszkaniowe:

Dz. Urz. Min. FFiPR z dnia 14 pazdzi
.pdf
Pobierz PDF • 519KB

 

Nota prawna:


NEX nie ponosi odpowiedzialności za stosowanie w praktyce informacji objętych powyższym materiałem. Materiał niniejszy ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.


Comentários


bottom of page